西班牙为欧盟第四大经济体，世界第十二大经济体。在2008年全球金融危机之前，西班牙的经济已经维持了多年快速增长，并且相较于希腊、葡萄牙、意大利等国家，西班牙在政府预算收支平衡方面做得相当不错。从1999年至2007年，西班牙GDP平均每年增长3.7%，2004至2008年，西班牙房价上涨了44%。但随着欧债危机的海啸席卷而来，西班牙经济形势恶化很快。2012的房价比2008年时下跌超过25%。更糟糕的是，从2013年1月1日起，西班牙房产购置税将由4%上调至10%。

西班牙房地产市场的复苏最早是在2014年，相比签一年同期增长1.8%，实现了连续6年下跌后的首次增长。西班牙房地产市场经济泡沫正式进入尾声。当年，新房价格上涨1.9%，二手房的价格也上涨了1.7%。从2015年底开始已经进入稳定缓慢增长的情况，虽然会根据季节的变化有所浮动，但是西班牙房地产市场已经迎来春天。

根据西班牙国家统计局相关住房指数的统计结果表明，西班牙不动产价格在2016年夏季已经迎来了连续五个季度的增长，房屋价格同比增长4.5%。迎来了自2007年经济危机以来最大的反弹，成为2016年西班牙不动产市场繁荣的高峰期。2016年房地产市场虽然在增长，但是还是动荡不定。根据Ideslista调查公布的统计数据，2016年4月和7月，西班牙房地产市场有迅速下降3.1%，每平方米价格跌至1284欧元。而根据房地产评估师以及专家们表示，从2013年开始，西班牙不动产市场都一直处于上上下下的动荡期。

而根据西班牙相关部门的分析，2017年西班牙房地产市场在经历了房产经济泡沫之后已经实现了连续4年的增长。2017年西班牙不动产市场与2016年相比的变化是，房产价格上涨不再仅限于马德里、巴塞罗那和高档的旅游区，而是在西班牙全景范围内都是实现3%-5%的增长，西班牙2017年的房地产平均价格将会上涨到1560每平方米，达到经济危机前2004年的水平。

根据专家表示，事实上，西班牙房地产市场的复苏和西班牙经济的复苏有非常大的关系。西班牙房地产市场的复苏，首先要感谢的就是经济的复苏。官方数据表明，随着西班牙经济的增长，西班牙的房屋销售量也在增长，两者呈正比。2018年和2019年西班牙房地产市场逐渐升温，随着经济的转暖，民众会越来越有信心投资不动产。

看了这么多宏观数据，好像没那么接地气，笔者是2014年下半年来到西班牙工作的。笔者来到西班牙的时候，其实房地产市场开始回暖。接下来通过自己的亲生经历，给大家介绍一下西班牙的房地产现状，通过真实的所见所闻，希望能给大家带来帮助，对西班牙不动产有更深入的了解。

我一起工作的一位西班牙人同事，在2011年花了13万欧元买的郊区别墅贬值了将近40%。到如今房地产业回升，但如果现在出售的话也只能最多销售11万欧元的价格，出租的话基本没戏。如果在同样的时间段同样的价格在北京购买一套房子的话到现在整整升了五倍。

再以笔者经手的两套房子为例，一套在马德里市中心皇宫的西侧，与皇宫隔河相望，相当于北京西二环外天宁寺到首都博物馆这个区域。现价18万欧元，三室一厅60平米，有六十多年的历史，出租的话每月能租到一千欧。在欧洲属于房龄年轻的房子，马德里市中心的房子动辄几百年的历史。马德里的房屋基本没有公摊面积，所以60平米相当于北京的75平米。小区有个院子，风格特别像北京70年代的军队大院6层小楼，一个大院有几栋小楼森林狼比赛分析。

另一套在东边富人区，相当于北京三里屯到望京这个区域。是马德里市区唯一一片别墅区，占地面积非常大，很多外国公司或者政府驻当地的机构都在这个区域，包括中国大使馆就在这里。房屋是别墅区边上的新房，一百多平米，两室一厅，南北通透带一个小院子。售价如今可以卖到35万欧元左右，但租金也只能租到一千欧元以下。旁边的别墅基本是联排为主，大约二三百平米大小，50万欧元左右。在往北部就是大片的独栋别墅，售价基本在100万欧元之上了。这样的房子在西班牙属于非常好的区域。同样在北京这样的价格也就只能购买三环内的一套三室一厅的公寓。

西班牙的房屋基本分为几类。一，市中心老房子。欧洲的城市中心基本几百年没有变化，法律规定房屋产权所有者不得改变房屋外观，如果确实要修缮，需向政府申请。大部分住客为拥有房屋产权的老人和刚刚毕业走向社会的租客学生。此类房屋一般通过房屋中介进行买卖。二，市中心和郊区相交织地区的新楼房。大约三年前左右，经历过西方经济危机西欧开始复苏，首当其冲的是房地产，城郊结合的很多空地开始破土动工，很多参加几年工作的年轻人喜欢购买，此类房产一般直接向房地产公司直接购买。三，市中心和郊区别墅。这两种别墅房屋建造基本类似，但差别最大的是价格，市中心独栋别墅的价格一般在100万欧元以上，但郊区的别墅50万欧元左右就可以拿下。像叠拼别墅的话，市中心大约需要50万欧元，郊区的话25万左右就可以买到了。

四，欧洲的富人阶层一般占的比例很少，但这部分人拥有房产的喜好和普通人会有一定差异。我有一位全家都是律师的朋友，他家的房产配比大概能代表西班牙富裕阶层的购房习惯。他的家族在马德里有多处房产，除了自己在市中心富人区有一套独立的别墅以外，他的家族还在北部著名的杜埃洛河葡萄园产区有一套古罗马时期的乡间别墅。另外一个做生意的朋友，他的家族住在离马德里几十公里的阿拉卡拉，是著名的西班牙文学家塞万提斯的故乡，也是一座大学城，有西班牙历史最久远的阿拉卡拉大学。除了市中心有多处商铺以外，还有一套自住的独栋别墅，皇马著名的球星纳乔就是邻居。在离马德里一百多公里以外，有一处占地150公顷的马场，周末的时候全家回马场休假接触大自然。像海滨城市巴塞罗那，好多富人会选择在海边小镇买一座面朝大海的别墅，作为假期家人休假时使用。

西班牙房产的几个特点。一，房屋产权是永久，而且基本没有遗产税，每年的房屋税也极少，可以忽略不计，但交易税比较高，卖和买都要交很高的税。政府用意很明确，减少二手房的商业炒作行为，让房屋回归居住的基本属性，自住和留给后代都不会缴纳太多的税。二，西方人没有储蓄的习惯。所以政府为了支持年轻人买房。要求一些国有银行提供零首付和零利息贷款，但就这样，大量的西班牙人还是买不起房子。原因有很多，政府福利高，房屋价格不会猛涨都是年轻人不急于买房的原因。还有欧洲人普遍喜欢享受生活，旅游泡吧健身花费消耗了大部分可支配收入。五年前西方经济危机最严重的时期，银行强行收回了大量因为失业交不起贷款的人的房子，以至于很多年轻人露宿街头。

三，政府为了保护低收入家庭的住房问题，在房屋租赁市场的法律是偏向租房者的。如果一旦签了租房协议，租客如果不搬走，住几年甚至几十年，租金按合同签约的时间为准，不管期间涨价到多少都按之前合同的金额缴纳。我认识的有一位房东自己去世了，租客还租着只有几十欧月租金的房子，合同都是几十年前签订的，要知道现在马德里同等住房条件的房子租金都得上千欧元。他的遗产继承人只是把房产过到自己名下，但房子依旧是之前那位租客住着。还有更奇葩的是如果租客缴不起房租的话，房东必须要等超过半年以上才能起诉租客，官司要继续再打半年之后才能出结果，但结果是如果租客真的没有支付能力，房东也不一定能让欠房租的租客短期内搬离。

四，法律规定如果长期空置的房屋被买不起房子的人强占的话，房主不得将闯入者驱离。在西班牙有属于一个流浪者和无家可归人的网站，网站上标注了西班牙各个城市空置的房屋地址，提供信息给那些无家可归的人。认识的一位华人朋友来西班牙买了一套房屋用作投资之后便离开西班牙，担心租客会损害家具等设备，所以房屋并没有出租。但他们全家返回西班牙度假的时候发现，屋子里住了一大家子黑人，报警后也无法把他们清离，由于这些黑人属于低收入者，而且还有未成年孩童，法律保护弱者。还有笔者有一段时间住在马德里的移民区，有一位摩洛哥流浪汉长期霸占着隔壁街一栋楼房的一套公寓，房东一直赶不走他。终于有一天，听说他被警察遣送回自己国家，但不是因为霸占房屋。原因是喝醉酒和别人争女朋友，恶性伤人后遭人报警。

现如今，随着西班牙经济的复苏，大量外出的年轻人回国，包括移民的涌入，大家对未来经济增长的信心，相信西班牙的房地产市场应该会持续稳定健康的发展下去。